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【热评】房价不是你想涨,想涨就能涨!

房天下整理  作者:Victor刘磊  2015-06-03 09:47

在各种救市政策叠加的作用下,房价减缓了下跌的趋势。各种“日光盘”“涨价”的消息铺面而来,占领了媒体头条。诚然,笔者之前的文章提到,楼市在去库存的过程中,会因人口产生的需求不同而分化:一线城市销量会相对平稳,但二三四线城市的楼市会更加疲软。然而,这并不是说一线城市的房地产会有好的前景,现在投资未来的是难以保障的。

然而,开发商并不这样想。借助一线城市回暖,开始炒作。真的是楼市要全面回暖了吗?如果不是,那么开发商酝酿涨价的底气何在?过去两年,开发商拿地的成本很高,因此,在楼市哑火一年之后,开发商面对巨大的资金压力,即使用“以价换量”的办法,由于销售不旺,开发商也很难快速回笼资金。此时楼市颓势稍见缓和,开发商便借势营销,以求突破“以价换量”的泥淖,给购房者造成销售大好、房价要涨的样子,期望促进成交,尽快脱手积压的库存。

但是,目前的市场反应以及真实的市场承受购买力,未必有那么乐观。比如北京通州,目前部分楼盘已经上涨到2.2万元/平方米。这个价格合理吗?现在进场未来可以赚着钱全身而退吗?

从北京房地产市场发展历史来看,通州区的房价在市场好的时候涨得快,市场差的时候跌得惨,因此,这个区域的房子,只有自住型刚需者购入,才不会为房价而苦恼,也不会受价格的涨跌影响预期。而如果从投资来说,整个北京市的房地产市场都已经回归了理性和去投资化的状态,寄希望于买房快速实现财富增值,已经是不现实、不客观的想法。

通州区房价平均超过了两万元,假如购买一套90平方米的房子,那么首付100万,还需要贷款100万。按照长的按揭贷款期30年计算,每个月还款还需要将近6000元。这对北京市的一个两口之家来说,也是一个不小的负担。即便是从投资的角度考虑,当地平均租金只有不到3000元,对于投资而言是“负资产”的典型代表。

此外,北京市房地产市场库存充裕,并没有开发商所传言那样库存不足的问题。据北京市统计局等机构发布的数据,北京住宅市场存量在短期回落至7万余套之后,又重新站回8万套的关口。按照4月的成交量来计算,去化周期需一年有余。

综合以上情况来看,当下我们面对新楼盘要冷静,而手中既有的房产应该如何处置呢?趁着今年一系列救市政策、保增长政策出台,楼市尚有营销点的时候,赶紧处理掉那些不容易出租的、人口流失型地区的、中小城市过剩的城市综合体里的房子;这些房子若不及时出手,未来很可能成为占据你大笔财富的鸡肋——卖不出去,也无法抵押变现,将会给自己的现金流带来了致命的压力,从而抑制了财富增长的规模。因此,开发商吆喝的越热闹,投资者就要越冷静。房地产好的年代已经过去了,房地产投资也不再像过去,随便买就可以赚钱。要对房地产投资产生敬畏,今后再经营房地产投资,务必要培养自己的战略眼光和投资思维。

标签:房价上涨

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