[摘要] 一场秋雨一场寒。杭州房地产调控政策的出台如秋雨落地，搅得杭州楼市画风突变。
一场秋雨一场寒。杭州房地产调控政策的出台如秋雨落地，搅得杭州楼市画风突变。
“我现在还是否有购房资格，首付比例是多少？”“要不要去退酬呢？或许接下来的价格就会下调了吧？”“手头有一套老小区的房子，该不该在现在卖，卖的话挂什么价格合适？”……密集出台的各项调控政策，犹如一盆凉水浇向了狂热的楼市，市场快速降温的同时，也令购房者多少有些迷茫。
这次特地汇了总近期购房者提及频率比较高的问题，或许这些也是你现在想知道的。
问：政策轮番出台，目前究竟怎样才算有购房资格？
答：1、非杭州户籍家庭，只要一人满足个人所得税和社保缴纳条件，即购房之日起前2年内连续缴纳一年以上，就能在杭买房。
2、很多人毕业工作后，户口挂在单位集体户口。如果是市区（主城、余杭、萧山）集体户口，就有购房资格。
3、杭州调控政策，限购、限贷不包括富阳区、大江东区，当然，临安、桐庐、建德、淳安也不在限购范围内。
4、临安、桐庐、建德、淳安，都属于杭州本市户籍，可以在市区限购范围内购房。
5、11月10日前的网签，不论是新房还是二手房合同，均按旧政策执行。
6、杭州无房，在外地有1套房子且未结清贷款的。这样也不能算首套，首付6成。
7、9月28日杭州暂停购房落户，在此政策之前网签的房子，不影响。只要还清房贷就能落户。
问：预缴契税需要提供哪些材料？
答：需要提供购房发票（如果是收据带上收据）、单身证明（结婚的话结婚证）、身份证、杭州房屋查档证明、户口本、购房合同，所有资料的原件加复印件都带上。
问：现在买二手房是不是一个好时机？
答：就在一个月以前，二手房市场也在被疯狂抢购。不论好房烂房，涨得凶是一回事，在一夜之间就被别人买走也是常有的事，只要房东挂一个不算很过分的价格出去，基本2-3天就可以卖掉。但如今，二手房成交速度明显放慢了，中介人员表示，不论房东还是购房者，都回归了理性。
这意味着想要购买二手房的购房者们的时机已经到来了，市场的天秤逐渐开始向买方市场倾斜，跟房东的议价空间也开始扩大。
问：刚需买房时现在下手还是再等等，都说明年二季度会降价，此说法可否有依据？
答：从目前这个时候来看，投资客都已经被拦在门外了，尽管他们依旧在虎视眈眈，却正好给刚需人群“强行”创造了买房机会。
例如城东某盘原本想在新房源开盘的时候涨到30000元/平方米以上，但政府明令限价以后，依旧只能以25000元/平方米的价格销售。所以不要执着于什么时候才能“抄底”，这个谁也无法做出准确论断。只要是真正等房住的刚需，自己认为可以出手的时候就是好时机。买房，别老是想着买低点，越这样想，反而越踩不上好节点。
问：现在杭州住宅陆续重启限购了，那么写字楼、商铺等来投资机会了吗?另外，请问之江70000元/平方米的地铁口商铺值得投资吗？
答：商业物业投资比较专业，门槛也高，请谨慎。70000元/平方米的单价并不算低，如果只是住宅底商更要慎重考虑。地铁商铺现在有不少实例可以实地考察，并没有如预期般“火爆”经营。商铺不仅讲究宏观地段，更讲微观地段，还有朝向、开间、层高和结构等，同一条路上的两间商铺也能相差很大，所以还是要看实际情况。
问：如果是杭州本地人，买了教育住房要不要迁户口才能保证孩子入学？还是说有房产证就可以报名入学了？
答：杭州小学新生录取，通常会提到一表生、二表生的概念，学龄户籍儿童按“住、户一致”优先原则录取。按以下4种情况先后依次录取：1、孩子户口和父母户口、家庭住房三者一致，所谓“一表生”；2、孩子户口跟爷爷奶奶或外公外婆在一起，且在后者所在学区念书，所谓“二表生”；3、孩子户口在杭州主城区，但不属于上述两类，叫“三表生”；4、孩子没有杭州主城区户口，那就是“四表生”。
请注意：每个区会根据报名情况有更加细致的划分，所以买了教育住房以后，一定要把户口迁过去的。
问：如果名下还有一套外地房产在按揭，想要在杭州主城区再买一套房的话，公积金和商业贷款贷款首付比例是多少？新政策出来后什么时候出手买房投资比较合适？哪个板块投资安全系数高？
答：如果已经有一套房在按揭，无论在哪个城市都算是二套房了，首付为6成。新政以后如果纯投资的话，好选择还没开盘过的楼盘，目前市场上可选择的楼盘也不算很多，不如再等等，钱江世纪城、奥体、城东、未来科技城都可以考虑。
问：我在淘宝城这带有一套89平方米公寓，现出租；目前住市区有一套45平方米老破小公寓。目前孩子刚刚出生，手上还有资金130万，想置换带有学区的改善型房源，是该两套都卖掉还是留一套？
答：现在行情有点转冷，虽然房价没跌，但交易活跃度下降了，所以可能出手也没前段时间那么容易了。加上淘宝城附近的项目肯定未满两年，就存在双税问题，相对不怎么好出手。如果需求较急建议卖掉市中心老破小。
问：目前住在闲林，现在手上有40万元左右现金，是该进行房产投资还是买辆好车。如果是买房，这个价位只适合于40平方米左右的酒店式公寓了，能否在很火的未来科技城入手一套酒店式公寓，以后的出租或是出手行情如何？
答：买房买车见仁见智，前者是投资，后者是消费。不过以大众视角来看，选择买车的则是车一落地就贬值，房价则是一路涨涨涨。
投资酒店式公寓要分析租售比，郊区的酒店式公寓都得谨慎。未来科技城的酒店式公寓也不要是个项目就买，应该挑那些品质好项目。
尤其未来科技城的人口结构以年轻人为主，随着产业继续增加，这里的租房市场一定是活跃的。
问：我在九堡有一套87平方米的两房在出租，有买家出155万元，可以出手吗？九堡这个板块接下来是否会涨价？如果卖掉用来当首付款，可以买到130-140平方米的学区吗？
答：九堡的二手房价格在这两个月涨幅还是非常明显的，这是市场价值的理性回归。但是受限于板块自身的发展，这几年九堡房价的成长性明显落后于热门板块。现在的价格能出手也不失为一次还不错的机会。
但是，鉴于新调控政策的力度，如果不是亟须购置新物业的话不妨观望一段时间再出手，切勿着急盲目。
问：钱江新城江河汇流区48000元/平方米的新房可以入手吗？
答：如果从现在杭州楼市的整体水平线出发去考量，48000元/平方米的钱江新城江河汇流区属于合理价格区间。毕竟江对面的奥体核心区一众新盘都已经卖到了三万七八，将开新盘更是喊出了4万＋的预期价格。所以，钱江新城卖这个价格还是合适的。但如果是纯投资，则需要多维度考虑清楚。
问：曾在高点买了西溪某热销盘，当时没买车位，现在车位也在小幅上涨，是跟进买还是索性租？
答：如果要买车位的话，可以先算一笔账。假设车位的售价是25万元/个，年租金6000元，那将25万元放进某理财宝，年低1万7。这样一算，还是租比较划算。关于车位，见仁见智。买有买的便利，不买有不买的考虑。
是否买车位还可以从几个方面考虑，1、这个楼盘品质好，又适合家人常住，可以买；2、你的车是百万级的，买车位的保险系数大于租车位 ；3、未来房子搭售车位，以组合形式卖的，更易转手；4、车位供应量等于或小于需求量的，可以买。
问：请问现在老余杭闲林板块那种五年以上的二手房，14000-16000元/平方米的价格适合卖掉吗？还是等明年？
答：闲林板块现在又很多像闲林山水、岸上蓝山这样的楼盘，如果能出手的话还是建议及时出手，毕竟在市场不好的时候，这样的楼盘很难。从这次政策的严厉程度及杭州市场以往的发酵周期来看，市场剧烈变化才刚刚开始。
问：请问桥西板块的房子是趁这波行情卖掉好还是长期持有？
答：是否急着用钱？如果急着用钱建议赶紧脱手，可能过了今年杭州房价会有短期调整。不过现在仍处于博弈期，虽然调控持续加码，但在房价上还没有表现出来，市场仍处于高位。
如果不急着用钱，桥西板块的房子还是属于优质物业。毕竟桥西新房供应量有限，未来房价还有上涨空间，保值完全没问题，抗跌性挺强，所以受市场、政策的影响不会很大。
问：想买中大文锦苑或崇文公寓学军本部的改善型教育住房，目前房东报价很多都在60000元/平方米以上。是应该现在买还是以后再说？
答：接下来，政府还会加大师资力量。也就是说，今后学区将会渐成标配，大家都有可能成为教育住房，如果真是这样，那传统意义的教育住房曾经不可取代的地位将被撼动。
其实，今年以来杭州教育住房的走势还是相对平稳的，就拿学军小学本部的教育住房来看，基本维持在40000-50000元/平方米之间，和去年大致持平。虽然也有卖到80000元/平方米以上的，那是因为这是一套房源面积仅有20余方的超小房源，并不具备参考意义。
教育住房价格近几年来日渐趋稳，这由很多因素组成，政府加大学区投入是其一，这直接造成了教育分布逐渐趋于平均，致使主城区这些80-90年代的老小区竞争力下降。
所以，教育住房是很特别的住房品，很难说清它是不是就是泡沫。
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