｜壹
5月8日土地大战越来越近，随着勾地企业的不断增加，硝烟味愈发浓烈。
这一次，临安要集中出让11宗商品涉宅用地，总计542.29亩。其中就有青山湖科技城和临安城区多宗优质宅地。
对于“求地若渴”的开发商们来说，这些土地是“必争”的。相信都已经有非常详细的看地报告与市场报告。
但是，在抢地的背后，对于开发商来说，还有着新房、二手房、政策方面乃至资金实力等各方面的考验。
作为临安楼市的小编，小楼经历了2017-2021年临安房地产急速地变化过程。
近日特地梳理了这些年来不同维度的数据，聊聊临安新房市场面临的“六大考验”。
NO.2｜贰
在临安，竞品不止是同板块的楼盘，而是全区的楼盘。
随着临安撤市设区，越来越多的开发商来到了临安。
4年期间，除了本土大佬地上集团，深耕临安多年的越秀、中天、佳源等开发商不断扩张；万科、融创、中骏等近30家知名房企，通过土地招拍挂进入临安。
而不少稳妥的房企，如银城、东投则是通过收购方式首入临安。
2017年6月成交的6宗涉宅用地，锦北板块纯宅地楼面价是9744元／㎡，当时同板块新房价格是11838元／㎡；滨湖新区板块纯宅地楼面价9044元／㎡，同板块新房价格12298元／㎡。
临安面粉价格直追面包价。当时不少楼盘的成交价格与地块几乎持平。沉寂了多年的临安，如火山喷涌。
火爆的土地市场，火热的新房市场。那时，临安的抢房大战，不仅拼资金实力，还要靠关系。
随后的3年，大批房企的进入，新房集中供应，开发商之间的竞争也是日益激烈。
特别是地铁16号线开通后，地铁沿线的楼盘更是直接的竞争对手。青山湖科技城、滨湖新城、锦南新城、临安中心城区，每一个楼盘之间都是竞品。
NO.3｜叁
2021年22城土地市场迎来了重大变革：集中供地！集中供地，对于性大房企来说，考验的不仅是资金实力，更是选区域、选地块的前瞻能力。到底是在熟悉的城市、熟悉的板块集中拿地，还是进入新的城市、新的板块拿地，考验团队的预判能力和操盘能力？对于临安来说，变化的不仅是集中供地，还有土地双限，它与杭州限购区域一致了。
此前，临安土地的精装修标准统一是3500元／㎡，现在有了分级，3000、3500等多档次。
新房毛坯单价原则也与主城区一致，从原来的1.5倍调整为1.1倍，房价的空间小了。
板块限价参考板块内新房售价，临安区首次集中出让宅地的限价与此前有了较大变化。
在竞自持的年代，青山湖科技城核心区、临安广场板块、锦北和高虹都出现了高自持的情况。
而在这次集中出让的土地中，这些优质板块的宅地已经被多家开发商相中。不出意外的话，除了太阳镇的宅地，大概率都会出现封顶的情况。利润空间有多少，极其考验开发商的操盘能力。
NO.4｜肆
集中供地对于开发商的考验，才刚刚开始。
但在杭州土地市场，集中在某个区域或板块拿地已经是滨江、绿城这样的本土房企的常规操作。
2020年，滨江集团在杭州十区拿下10宗涉宅地块，总建筑面积约144万方，其中5宗就在萧山区。
2021年1-2月，滨江集团又在杭州拿下4宗地块，其中两块涉宅用地还是在萧山区。
而绿城则在2021年初发力，在杭州十区拿下9宗涉宅用地，其中4宗位于富阳区，很有加大重仓富阳力度的架势。
在临安，也是如此。本土房企地上集团只深耕临安，积淀深厚。中天、越秀深度布局临安10余年。
而对于“新来”的开发商，没有老客户的积淀、购房者对于品牌认知不高，如果选地块不够，去化将会成为一个难点。
此种经验教训不论是在杭州，还是在临安，都出现过。
对于实际操盘的人来说，如何让房企品牌落地、如何打造这个区域购房者喜爱的产品、如何快速去化，需要时间和经验的积累。
NO.5｜伍
临安，就像是杭州房地产的平行宇宙。
中介渠道营销，一直是临安房地产不容忽视的存在。与杭州截然相反，临安多数楼盘的营销费用居高不下，占比的就是渠道费用。
对于利润空间极为有限的开发商而言，这是一笔不小的成本。如果控制不好，成本过高，利润目标就难以达成。
而渠道营销的产生与供应旺盛、本地购买力弱直接相关。这一点与杭州截然相反。
杭州的本地购买力是源源不断的。
因为杭州人才净流入率连续多年，2020年新引进35岁以下大学生就达43.6万人。杭州引才“磁力场”名不虚传。杭州依然是供小于求的关系。
而临安房地产高速发展与本地购买力需求缓慢增长却是一个矛盾关系。
2017年-2020年，临安商品房共计成交71497套。商业占比极小，以住宅为主。
因为不限购的优势，购买力主要以杭州主城区、浙江购房者为主，当然不乏来自各地的购买者。
据统计数据显示：临安区购房人中非临安户籍占比七成，其中青山湖科技城范围非临安户籍购房人比例有九成之高。
临安本地购买力薄弱是不争的事实。
NO.6｜陆
临安不仅仅是成交量高、外地客占比高，近些年房价更是同步上涨。
2020年杭州十区中，6个区商品住宅销售均价出现下降，上涨的分别为西湖区、临安区、余杭区、富阳区。临安区上涨幅度仅次于西湖区。这与临安双限地陆续入市息息相关。
临安的好行情延续到了2021年，一开年，临安楼市热得有点烫手。
一季度，临安新房累计网签6163套，超过2020年、2019年同期相加值。
作为不限购的区域，一季度承接了杭州外溢以及外地购房者们的追捧。
近日，桃李湖滨又创下了11.83％的中签率新低，但锦北首开的限价新盘，开盘优惠还送车位，却没有想象中的火爆。
临安除了暗潮涌动的市场，还面临一个“政策的风险”！
2021年1月，杭州限购区域发布的新政，限售、营业税2年改5年、落户满5年方可购买二套等细则，更加表明了政府房住不炒的决心。
“不限购”的窗口期还有多久？对于限购的风险，开发商是否做好了充分的准备？
在竞争白热化的市场，如何凭借产品和品牌吸引购房者？这是一个大课题。
NO.7｜柒
开发商面临的不仅仅是新房市场的竞争，还有来自二手房的竞争。
与杭州不同，临安仅有青山湖科技城核心区出现一二手略微倒挂的情况，在主城区依然是新房价格高于二手房价格。
从近日临安楼市的二手房市场调研显示，青山湖科技城板块中，目前天阳蔚蓝挂牌价约2.6-2.7万元／㎡，朗香府约2.5万元／㎡，越秀星汇城约2.5万元／㎡。而板块内在售新房中天珺府东区毛坯均价23380元／㎡。
临安城区（临小楼／摄）
在临安的城区，不仅有15000元／㎡的老小区存在。还有大量的次新房，这两年陆续将进入二手房存量市场。
据数据显示：2020年临安区共交付13000余户，交付房源的是青山湖板块，5个楼盘累计交付近4900套。如果按照投资客占比7-8成来算，可能将有10000套左右房源转入二手房市场。
也正是这些房源的交付，临安二手房市场较往年更加活跃。据数据显示：2020年临安区二手住房成交面积同比增加87.39％，成交均价同比上涨23.81％。
刚需购房的急迫性、期房交付的不确定、一二手市场未倒挂等情况叠加，新房与二手房之间竞争将日益激烈。
钱王雕像（临小楼／摄）
面对即将到来的土地大战，购房者更多的是看客。土地双限，未来新房的价格是透明的。
而对于开发商而言，以有限的资金，如何布局各大城市、如何选择适合的板块、如何打造购房者买单的项目，都会是大课题。
我期待，有实力有决心的开发商来到临安，一起建设这座美丽的城市，让它更有活力，让更多的人来临安安居乐业。
楼市惠心2021-04-30 04:45:53
